Надо ли менять правила отмены сделок по недвижимости: рассказывает адвокат Постанюк
В последнее время в Российской Федерации участилось количество случаев, когда в судебном порядке договоры купли-продажи признаются недействительными и отменяются, а проданная по ним недвижимость возвращается прежним владельцам. В результате страдают права и законные интересы добросовестных покупателей.
На самом деле, ситуация страшная – представим, что человек копил деньги, взял ипотечный кредит, приобрел недвижимость, а затем продавец заявляет, что действовал под давлением мошенников и сделка отменяется. Покупатель остается и без денег, и без купленной квартиры, а часто еще и с ипотечными обязательствами.
Несмотря на то, что сделки заверяются нотариально, а продавцы показывают справки о дееспособности, от психиатра и нарколога, результат в большинстве случаев один и тот же – сделку отменяют. Деньги продавец не возвращает, утверждая, что их забрали мошенники. Проверить эту версию возможно лишь путем оперативных полицейских мероприятий, но отмена сделки купли-продажи квартиры – гражданско-правовые отношения и расследовать ее обстоятельства органы внутренних дел не будут, если только нет заявления о мошенничестве и его признаков в действиях продавца или покупателя.
Тем временем, в Правительство РФ поступил пакет инициатив с соответствующими поправками в Гражданский кодекс и закон «О государственной регистрации недвижимости». Главный тезис поправок – недвижимость должна возвращаться продавцу по признанной недействительной сделке только после того, как покупателю будут возмещены понесëнные расходы.
Я считаю данное предложение полностью обоснованным. С моей точки зрения, как адвоката и гражданина, интересы и права добросовестного покупателя страдать не должны. Согласитесь, что продавец даже без мошенников рискует – он может, к примеру, потерять деньги, полученные от покупателя. Но последний то к этому не имеет никакого отношения. Рынок жилья – такой же рынок, как и любой другой: вот вы купите, например, куртку, а потом ее продавец скажет, что потерял полученные вами деньги и поэтому вы должны отдать ему куртку назад. Это абсурдно! Точно таким же абсурдом выглядит и отмена сделки с добросовестным покупателем без возврата ему денежных средств.
Более того, действия таких горе-продавцов недвижимости часто сами по себе являются мошенническими. Ведь они могут сознательно пойти на то, чтобы обмануть ничего не подозревающего покупателя и последний в результате останется ни с чем.
Я считаю, что в числе основных мер по борьбе с такими ситуациями могут быть рассмотрены: уточнение сроков признания сделки недействительной, востребование дополнительных доказательств того, что продавец стал жертвой мошеннической схемы, создание эскроу-счетов для размещения средств, передаваемых по договорам купли-продажи объектов жилой недвижимости, на определенный срок.
